Как открыть мини отель

Шаг 1. Маркетинг

Основное качество малых отелей — количество номеров не более 50. Другим признаком считается ограниченный комплекс услуг и «семейная» атмосфера. Участники рынка выделяют также мини-отели (до 10 номеров) и апарт-отели, состоящие из номеров квартирного типа. Качество номеров может быть разным: от хостелов до уровня 5—6 звезд. Малые гостиницы могут располагаться в пригороде, в центре города и на его окраинах. Наиболее ходовой вариант — исторический центр.

В таких европейских туристических центрах, как Венеция, Париж, Прага, на каждую тысячу жителей приходится 20 гостиничных мест, в Петербурге, например, на тысячу жителей приходится 6 гостиничных мест. Таким образом, количество отелей необходимо хотя бы утроить. Отсутствие нужного количества конкурентов является основным преимуществом для бизнеса. Еще один плюс в доходности мини-отеля: 35 % чистой прибыли в год и выше. Обычно проект окупает себя за 5—7 лет. А при нынешнем дефиците наполнить гостиницу не составляет труда.

Мини-отели редко соответствуют своим звездам. Качество номерного фонда может превосходить «звездность». Но все необходимые стандарты 3 — 4 звезд обеспечить сложно. К ним относятся высокий уровень сервиса, охраны, развитая инфраструктура и пр. Однако ограниченный комплекс услуг позволяет снизить расценки. Это, помимо «домашней» атмосферы, также привлекает клиентов в мини-отели.

Шаг 2. Помещение

Главным в организации мини-отеля считается поиск помещения. Для гостиницы в 10 номеров потребуется здание или его часть площадью около 600 кв. м. Всего на организацию 3—4-звездочного отеля потребуется от 1 млн долл. Для хостела нужно порядка 300 тыс. долл. В любом случае 65 % этих денег уйдет на покупку недвижимости, 35 % — на ее перестройку в гостиницу. Окупаемость проекта — 5—7 лет.

Помещения для мини-отеля лучше купить, арендодатели редко соглашаются на капитальную перестройку своих владений. К тому же недвижимость позволит взять кредит в банке. Она постоянно растет в цене и позволяет, в случае необходимости, выйти из бизнеса без потерь.

Идеальным вариантом для гостиницы считается здание на тихой улочке исторического центра, недалеко от метро и транспортных развязок. Выкупая недвижимость, обратите внимание на ее культурно-историческое прошлое. Если таковое имеется, забудьте об этом варианте. Переделать здание в гостиницу и соблюсти все требования КГИОП практически невозможно. Если вы приобретаете квартиры, приготовьтесь к трудностям с переводом жилого фонда в нежилой. Некоторые отели официально не зарегистрированы именно потому, что их владельцам такой перевод не удался.

Затем следует разработать и согласовать с главным архитектором города план реконструкции отеля. На деле соответствующие документы готовят и утверждают параллельно со строительными работами. Хорошо, если выбранные вами архитектор, дизайнер и генподрядчик имеют опыт работы с аналогичными объектами. Гостиничная планировка имеет ряд хитростей, которые необходимо знать. По завершении стройки владельцы отеля заключают договора с местными поставщиками электроэнергии, водоканалом, пожарными и пр.

Шаг З. Инфраструктура

Инфраструктура обеспечивает отелю звездность и приносит прибыль. По мнению специалистов, дополнительные услуги могут обеспечить 1/3 от оборота. Большинство отелей обеспечивают только оформление визы, шведский стол и трансфер. В остальном мини-гостиницы кооперируются с участниками рынка услуг: туристическими и транспортными компаниями, театральными кассами, спортзалами, кафе, прачечными, больницами. Например, постоялец съедает континентальный завтрак в отеле, а обед и ужин — в ближайшем кафе. Счет за все ресторанные услуги клиент оплачивает в гостинице, в конце своего пребывания. Такие соглашения гарантируют скидки, позволяют выставлять единые счета и оплачивать их кредитками.

Развитая инфраструктура нужна отелю не только для прибыли. Без дополнительных услуг даже очень хороший номерной фонд не дает официальной 3—4-звездности. Самих клиентов ограниченный сервис редко смущает. Тому есть несколько причин. Во-первых, отелей мало. Во-вторых, мини-отели привлекают «домашней» атмосферой, и постояльцы готовы мирится с некоторыми ее недостатками. Основные требования к мини-отелям: центр города, удобное расположение, парковка или возможность подъехать на машине или автобусе. Для групп необходим зал для завтраков, для индивидуальных туристов это не обязательно.

Шаг 4. Персонал

Для работы отеля с фондом в 10 номеров хватит 5—7 человек. Основное требование к сотрудникам — универсальность. При необходимости директор может встретить и разместить постояльцев, сотрудник ресепшн — приготовить завтрак, шофер — выступить в роли слесаря. Профессиональные горничные, портье и официанты не всегда подходят для этой сферы гостиничного бизнеса: они в совершенстве владеют специализацией, но психологически не готовы держать руку на пульсе всего отеля.Хорошими кандидатами на должности сотрудников являются работники сферы услуг и студенты вузов. Им не хватает выучки, но они вполне интеллигентны и обходительны. Источником кадров может стать семья владельца гостиницы. Когда бизнес только становится на ноги, с родственниками проще договорится о внеурочных и гибкой оплате труда.

Менеджеры и владельцы мини-отелей в большинстве своем не профессионалы от гостиничного бизнеса, уже "на посту" многие обзаводятся соответствующим образованием. В последнее время появились фирмы, специализирующиеся на управлении несколькими отелями: собственными и чужими». В процессе работы многофункциональных сотрудников возможны заминки. Однако постояльцев мини-отелей привлекает не только цена, но и «домашняя» атмосфера. За это клиенты прощают такие недочеты, как знание персоналом только одного иностранного языка и пр.

Шаг 5. Клиенты

Грамотная клиентская база заполнит отель постояльцами независимо от сезона. Формировать ее следует за несколько месяцев до открытия. Мини-отели наиболее популярны у активных туристов, тех, кто путешествует с детьми или приехал по делам. Определенную роль играют национальные пристрастия. Так, американцы и азиаты предпочитают большие гостиницы, европейцам больше нравятся мини-отели. Финны, приезжая по делам, обычно селятся в мини-отелях, а на отдыхе выбирают большие гостиницы с ресторанами и сауной. Самыми требовательными считаются итальянцы. Для них качество отеля может стать решающим при выборе страны и города в разгар туристического сезона.

Для отеля источниками клиентов служат совместные предприятия, турфирмы, Интернет и круг знакомых. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Значительное количество клиентов вам обеспечат правильно выбранные турфирмы. Такие компании всегда берут комиссионные за свои услуги. Туроператоры поставляют жильцов только после осмотра отеля. Для того чтобы привлечь тех и других, следует разослать коммерческие предложения, засветиться в специализированных туристических каталогах: печатных и электронных. Хорошо, если информацию сопровождают фотографии номеров, план расположения отеля.

Фирмы с иностранным капиталом и совместные предприятия поставляют клиентов круглый год. Они не требуют значительных скидок, поскольку их цель — не турбизнес, а размещение своих сотрудников и партнеров. Специальные условия должны гарантировать их комфортное пребывание. Если вы рассчитываете на «деловых» постояльцев, отель следует расположить в районе бизнесцентров и консульств.

Частные постояльцы находят отель через знакомых, деловых партнеров, рекламу. Минус таких клиентов — в их непредсказуемости. Турист может забронировать номер через Интернет, а потом отказаться от поездки. Снять причитающиеся проценты в таком случае проблематично.