Как открыть риэлторское агентство

Риелторскую контору обычно открывают, поработав агентом. Цена входа в риелторский бизнес — 8—10 тыс. долл. Работа на уровне маклера потребует от 1 тыс. долл. Открытие собственного агентства считается беспроигрышным для агента с опытом и связями. Собственная фирма придает определенный статус даже очень успешному независимому агенту. Кроме того, такие специалисты получают большое количество заказов. С этой лавиной проще справится в слаженной команде коллег и помощников.

Участники рынка считают, что без опыта работы в торговле недвижимостью открыть успешную риелторскую фирму практически невозможно. Торговля недвижимостью подразумевает не только владение информацией об объектах, но и комплекс услуг: сбор и правильное оформление документации, знание юридических тонкостей, контроль взаиморасчетов продавца и покупателя и пр. По разным причинам из вновь открывающихся агентств до 20 % ежегодно прекращают свою деятельность.

Небольшая риелторская контора считается успешной, если ее чистый доход составляет не менее 10 тыс. долл. в месяц.

Шаг 1. Персонал

Создавать агентство по торговле недвижимостью нужно с подбора персонала. Основу штата составляют менеджеры и агенты. Менеджеры — юридически подкованные офисные сотрудники, ведущие сделки. Агенты — сотрудники, работающие непосредственно с клиентом. Их зарплата может состоять только из процентов от сделки или из оклада плюс проценты. Средний процент — 60 от заработанных для фирмы денег. Процент может быть выше, до 90 %, если риелтор независим и работает вне офиса.

Бухгалтер может быть приходящим или работать полный рабочий день. В зависимости от графика ему начисляется зарплата (350—500 долл.). Владельцы небольших агентств нередко ведут бухгалтерию самостоятельно. В зависимости от общего количества сотрудников и их занятости может потребоваться администратор (200-300 долл.).

При подборе агентов учитываются их личностные качества, знание рынка, основ законодательства, опыт работы, репутация, связи. Интересно, что торговля недвижимостью считается «женской» профессией. Идеальный соискатель на должность: женщина 35—50 лет, с высшим, желательно техническим или юридическим образованием. Сотрудников ищут среди знакомых, переманивают у конкурентов или обучают внутри фирмы. В идеале риелторскую контору открывают несколько единомышленников с опытом работы в недвижимости. Они же набирают и воспитывают подходящий для себя штат.

Шаг 2. Юридическое оформление

В 2002 году были отменены обязательные лицензии для ведения операций с недвижимостью. Теперь для создания агентства недвижимости достаточно зарегистрировать юридическое лицо. Форма собственности может быть любая: ООО, ЗАО, ИЧП и др. Сертификация риелторских фирм, которую пыталось внедрить, также не является обязательной.

Шаг 3. Материальная база

Для торговли недвижимостью вам потребуется только офис, укомплектованный мебелью и оргтехникой. Он может быть арендован или разместится в собственном помещении фирмы. Желательно, чтобы помещение находилось недалеко от метро, в проходном месте. Ежемесячная арендная плата составляет 80—200 долл. за кв. м. Плюс аренды в том, что плата, как правило, включает стоимость коммуникаций.

Собственные площади позволяют «раскручивать» адрес, не опасаясь повышения арендной платы. Собственное помещение снижает риски потери бизнеса. Недвижимость всегда в цене, и стоимость ее только повышается. Разницей в цене вы компенсируете все издержки, если бизнес не заладится.

На покупку необходимой мебели и оргтехники также потребуется от 2 тыс. долл. и выше. Сумма зависит от ваших потребностей и амбиций.

Шаг 4. Реклама

Реклама необходима любому агентству недвижимости. Многие риелторы открывают агентства в расчете на давних клиентов. "Сарафанное" радио приводит до 80 % клиентов. Однако со временем до половины заказчиков будет приходить через рекламу. Наиболее действенной считается строчная реклама объектов, выставленных на продажу. Информацию о предложениях на рынке недвижимости обычно дают в специализированных изданиях. Затраты на такую рекламу обычно составляют от 200 до 800 долл. ежемесячно. Хорошую отдачу получают от собственных сайтов. Через Интернет приходят клиенты из других регионов страны. По мере развития бизнеса можно начать раскрутку собственного бренда.

Шаг 5. Основные и допуслуги

Основной доход риелторской фирмы — комиссионные от операций с недвижимостью. Процент от сделки обычно составляет 4-8 % от стоимости сделки. Процентная схема работает не всегда. Например, если стоимость объекта невысока, менее 10 тыс. долл., это может быть фиксированная плата — 500 долл.

Обычно агентства стремятся работать в какой-то определенной нише рынка недвижимости: городской жилой фонд, коммерческая недвижимость, жилой фонд в области и пр. Чтобы избежать ошибок при проведении сделки, необходимо досконально знать особенности данного сегмента.

Некоторую прибыль, от 5 до 20 %, могут принести дополнительные услуги агентства. Кроме того, они имеют имиджевое значение. Это могут быть юридические консультации, организация безопасности взаиморасчетов покупателя и продавца, согласование перепланировки объектов, перевод жилого фонда в нежилой, транспортные перевозки, ремонтные услуги и пр. Так, юридические консультации не требуют капиталовложений и увеличивают количество клиентов. Люди, зашедшие за консультацией, могут в дальнейшем обратиться за помощью риелтора.